주담대 대출 갈아타기 고민이라면, 보험사 주택담보대출도 고려해보세요.

주담대 하면 으레 먼저 떠오르는 기관은 은행입니다. 대출금리가 타 금융권 대비 낮고 접근성 측면에서도 우월하기 때문이죠. 한국은행에 따르면 올 1분기 기준 국내 주담대 잔액(약 858조원)에서 은행권 대출(약 543조원)이 차지하는 비중은 63.2%에 달했습니다. 3명 중 2명꼴로 은행에서 주담대를 받았다는 겁니다.

 

 

 

하지만 최근에는 은행이 아닌 ‘보험사 주담대 상품’에 대한 문의가 급증하고 있다고 합니다. 보험사들이 금리를 일제히 내리면서 대출금리가 은행과 비슷한 수준까지 떨어졌기 때문입니다. 게다가 대출 한도는 은행보다 더 높기 때문에 고액 대출을 희망하는 이들 이목이 쏠리는 중 입니다.

 

최근 부동산 시장에 대한 관심이 높아지면서 '1%대' 주담대 상품이 등장해서 화제였습니다. 이에 대출을 받고자 하는 사람들은 0.01%포인트라도 금리가 낮고 한도가 높은 곳을 찾게되죠. 시중은행 뿐 아니라 보험사들도 저마다 저금리 주담대 상품을 만들고 고객들을 기다리고 있는 상황입니다.

 

 

금융감독원 '금융상품통합비교공시'(8월 28일 기준) 등에 따르면 국내 금융회사가 운영중인 주담대 상품 중 최저금리가 2.5% 이하인 상품은 총 18개이며, 이중 보험사 상품은 6개입니다.

 

삼성화재 아파트 대출상품 최저금리는 2.12%로 보험사 중 가장 낮았습니다. 은행들과 비교해도 삼성화재보다 낮은 금리를 제공하는 곳은 케이뱅크(1.64%)와 한국씨티은행(1.7%) 뿐 입니다. 케이뱅크에서 주담대를 받으려면 '운'도 필요하죠, 최근 아파트담보대출을 받을 1000명을 뽑는 사전예약을 실시했는데 2만6000명이 넘는 고객이 몰렸기 때문입니다.

 

삼성화재 외에도 KB손해보험(2.3%)과 신한생명·삼성생명(2.38%), 한화생명(2.45%), 푸본현대생명(2.48%)도 2.5% 미만 저금리 주담대 상품을 운영 중 입니다. 시중은행인 KB국민은행(2.42%)이나 하나은행(2.48%)과 비교해도 경쟁력이 있는 금리입니다.

 

금리가 낮다보니 은행 대신 보험사에서 주담대를 찾는 이들이 많아졌다고 합니다. 생명보험사의 부동산 담보 대출채권 잔액은 올해에만 2조원 가량 증가한 것으로 나타났습니다. 생명보험협회에 따르면 올 5월말 기준 생보사들의 부동산 담보 대출채권 잔액은 45조1755억원으로 지난해말 잔액 43조1577억원보다 2조원 가량 늘었습니다.

 

최근 1년간 보험사 중 부동산 담보 대출채권 잔액이 가장 많이 증가한 곳은 한화생명이었습니다. 올해 5월 한화생명의 부동산 담보 대출채권 잔액은 7조7051억원으로 1년전보다 1조4487억원(23.2%) 늘었습니다. 업계 1위 삼성생명의 부동산 담보 대출채권 잔액은 지난해보다 8155억원(3.9%) 증가한 21조5305억원으로 나타났습니다.

 

물론 평균 금리로만 따지만 은행이 보험사보다 유리합니다. 하지만 신용등급이 높고 보유한 담보물건 가치가 높은 평가를 받는 이라면 최저금리가 낮은 상품이 유리합니다. 보험사는 고신용자와 우량 담보물건에 대해서 여러 우대 금리 등을 적용하기 때문에 금리 수준이 시중 은행과 큰 차이가 없습니다.

 

 

 

금리는 시중은행과 비슷하면서도 대출 한도는 더 높다는 것이 보험사 상품의 장점입니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 상대적으로 자유로운 덕분입니다. DSR은 연간 총부채원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산합니다. 지난해와 올해 들어 정부가 잇따라 대출 규제를 발표하면서 은행 주담대 규제가 강화됐습니다.

 

특히 서울 등 규제지역에서 9억원이 넘는 주택을 사면 은행은 DSR(총부채원리금상환비율) 제한이 40%입니다. 반면 보험사에는 DSR이 60%가 적용됩니다. 보험사를 비롯한 비은행권은 올해까지는 DSR이 60%입니다. 단, 내년부터 50%, 2022년 40%까지 단계적으로 하향 조정될 예정입니다. 보험사를 찾아가면 시중은행보다 더 대출을 많이 받을 수 있는 셈 입니다.

 

 

DSR 40%와 60%의 차이는 생각보다 큽니다. 보험대출 상품은 비은행권으로 분류돼 DSR 규제가 순차 적용되는 장점이 있어, 희망 대출액이 크고 담보하는 아파트 가격이 높은 사람은 DSR 규제가 상대적으로 느슨한 보험사를 찾는 것이 유리한 상황입니다.

 

요즘 같은 초저금리 시대에서 기존 주담대를 받은 차주가 고민하는 것은 이른바 ‘갈아타기’입니다. 수년 전 3~4%대 금리로 대출을 받은 차주가 현재 2% 초중반까지 떨어진 대출로 갈아타려는 수요가 늘어나고 있습니다.

 

 

 

하지만 대출 갈아타기 즉 대환대출을 고려 중이라면 중도 상환 수수료와 면제 기간도 계산해볼 필요가 있습니다. 은행은 대출이 실행된 지 3년 안에 차주가 대출을 상환하거나 바꾸면, 갚는 금액과 남은 대출 기간 등을 고려해 1%대 수수료를 매깁니다. 예를 들어 1년 전 2억원을 주담대로 빌린 차주가 대출을 갈아탈 경우 중도 상환 수수료와 인지세 등 내야 하는 비용만 200만원에 달하는 것 입니다.

중도 상환 수수료는 대출 후 3년까지 적용되고 그 이후로는 면제됩니다. 대출받은 지 3년이 지났고 금리 차이가 0.5%포인트 이상일 경우 주담대 갈아타기가 유리합니다. 반대로 기존 대출이 3년을 지나지 않았다면 중도 상환 수수료 부담이 이자 절감 금액보다 오히려 클 수 있어 면밀히 계산해봐야 합니다.

 

대출 갈아타기에 나선다면 혼합형(5년 고정, 이후 변동금리)과 변동형 대출을 놓고 고민할 수 있습니다. 선택의 문제지만 최근에는 금리 인하에 따라 변동형 대출금리 추가 인하 기대감이 커지면서 변동형에 대한 관심이 높아지는 추세입니다.

반면 지금처럼 금리가 낮을 때 고정금리로 묶어두는 편이 안정성 면에서는 더 낫다는 의견도 있습니다. 주요 시중은행 5년 고정금리형 주담대 최저금리는 변동금리보다 0.2~0.3%포인트가량 낮습니다. 수년 후 다시 금리가 오르더라도 안정적으로 빚을 갚을 수 있다는 장점이 있다는 의견입니다.